Windykacja należności czynszowych
Windykacja należności
I. TRYB POSTĘPOWANIA WINDYKACYJNEGO O ZAPŁATĘ NALEŻNOŚCI CZYNSZOWYCH
1. Działania upominawcze – podejmowane w celu dobrowolnej zapłaty przez dłużnika należności nie przekraczających trzykrotnych opłat miesięcznych:
• nawiązanie kontaktu bezpośredniego, telefonicznego lub listownego z dłużnikiem
• informowanie o możliwości korzystania z pomocy instytucji państwowych i samorządowych, np. pomoc w uzyskaniu dodatku mieszkaniowego, pomoc przy zamianie mieszkań o dużym metrażu na mniejsze lub o niższym standardzie
• sporządzanie i dostarczanie do skrzynek pocztowych dłużnikom nie rzadziej niż raz w roku informacji o stanie konta jeżeli zadłużenie lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego, garażu lub z tytułu korzystania z gruntu przekracza kwotę 10 zł
• kierowanie do dłużników wezwań do zapłaty
• w stosunku do dłużników, którzy nie uiszczają odszkodowania z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego, zakład kieruje pozew o zapłatę nie rzadziej niż raz na dwa lata.
2. Postępowanie sądowe o zapłatę – podejmowane w momencie braku zapłaty należności:
• wezwanie do zapłaty – wysyłane jest w terminie do 10 dni od zakończenia poprzedniego okresu rozliczeniowego, co następuje do 15 dnia kolejnego miesiąca; w wezwaniu określa się 14 – dniowy termin spłaty należności wraz z należnymi odsetkami z tytułu opóźnienia w spłacie zobowiązań wobec zakładu; wezwanie jest wysyłane listem poleconym odrębnie dla każdego z najemców i wszystkich osób pełnoletnich stale zamieszkujących w lokalu mieszkalnym, do najemców lokalu użytkowego, garażu lub osób korzystających z lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego lub garażu bez tytułu prawnego, do osób korzystających z gruntu na podstawie umowy dzierżawy lub korzystających bez tytułu prawnego; dla osób korzystających z lokalu bez tytułu prawnego po bezskutecznej reakcji na wezwanie sprawa kierowana jest na drogę postępowania sądowego
• ostateczne wezwanie do zapłaty – wysyłane jest po upływie terminu zapłaty wskazanym w wezwaniu do zapłaty, w wezwaniu określa się jednomiesięczny termin na uiszczenie należności wraz z informacją, że po bezskutecznym upływie terminu zapłaty, umowa zostanie wypowiedziana; wysyłane jest listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru do wszystkich najemców oraz pełnoletnich osób stale zamieszkujących w lokalu
• przedsądowe wezwanie do zapłaty – określa nie dłuższy niż 14 – dniowy termin do zapłaty należności pod rygorem skierowania sprawy do sądu; wysyłane jest listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru do wszystkich najemców oraz pełnoletnich osób stale zamieszkujących w lokalu
• skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego – w terminie do 21 dni od dnia wskazanego jako termin zapłaty określony w wezwaniu do zapłaty komplet dokumentów przekazywany jest do radcy prawnego celem skierowania sprawy do właściwego sądu; w terminie do 14 dni od dnia otrzymania kompletu dokumentów pełnomocnik procesowy kieruje sprawę do sądu.
3. Postępowanie egzekucyjne W terminie 14 dni licząc od dnia uprawomocnienia się nakazu zapłaty/ wyroku, radca prawny występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Po uzyskaniu tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności radca prawny kieruje wniosek o wszczęcie egzekucji sądowej do właściwego komornika.
II. TRYB POSTĘPOWANIA SĄDOWEGO O EKSMISJĘ Z LOKALU MIESZKALNEGO
1. Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu W terminie do 10 dni do zakończenia poprzedniego okresu rozliczeniowego, co następuje do 15 dnia kolejnego miesiąca, jeśli najemca lokalu zalega z zapłatą czynszu lub innych okresowych opłat za używanie lokalu, za co najmniej trzy pełne okresy płatności, wysyłane jest uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu sporządzane jest w formie pisemnej i wyraźnie wskazuje podstawę faktyczną i prawną uprzedzenia o wypowiedzeniu umowy najmu. Pismo dodatkowo zawiera informację dla najemcy, że brak zapłaty wskazanych należności w miesięcznym terminie, skutkować będzie wypowiedzeniem umowy najmu. Pismo wysyłane jest do każdego z najemców osobno, listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
2. Wypowiedzenie umowy najmu Jeżeli dłużnik w wyznaczonym w uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu miesięcznym terminie od daty otrzymania uprzedzenia, nie ureguluje zaległych i bieżących należności, zakład w terminie do 10 dni od daty upłynięcia terminu zapłaty, wypowiada umowę najmu.
3. Wezwanie do opuszczenia lokalu mieszkalnego Jeżeli dłużnik w wyznaczonym w wypowiedzeniu umowy najmu terminie, nie opróżni i nie opuści zajmowanego lokalu, zakład w terminie do 10 dni od upłynięcia wskazanego w piśmie terminu, wzywa do dobrowolnego opróżnienia i opuszczenia zajmowanego lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego wraz ze wszystkimi osobami i rzeczami prawa jego reprezentującymi pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego o eksmisję.
4. Skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego Jeżeli lokator nie wyda dobrowolnie lokalu mieszkalnego w wyznaczonym w wezwaniu do opuszczenia i opróżnienia lokalu terminie, w terminie do 10 dni od upłynięcia terminu wskazanego w wezwaniu do opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego, komplet dokumentów przekazywany jest do radcy prawnego w celu skierowania sprawy o eksmisję do właściwego sądu. Radca prawny w ciągu 14 dni od dnia otrzymania kompletu dokumentów kieruje sprawę na drogę postępowania sądowego. Zakład w terminie do 10 dni po uzyskaniu prawomocnego wyroku eksmisyjnego kieruje pismo do dłużnika o opróżnienie lokalu z wskazaniem lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, w zależności od treści orzeczenia.
5. Postępowanie egzekucyjne W terminie do 7 dni od poinformowania dłużnika o przeznaczonym dla niego lokalu socjalnym lub pomieszczeniu tymczasowym, radca prawny występuje z wnioskiem o nadanie wyrokowi eksmisyjnemu klauzuli wykonalności. W terminie 14 dni licząc od dnia otrzymania postanowienia o nadaniu klauzuli wykonalności, o ile dłużnik nie opuścił zajmowanego lokalu, radca prawny kieruje sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego do komornika.
III. ZASADY ODRACZANIA SPŁAT I ROZKŁADANIA NA RATY ZALEGŁOŚCI
Odbiorca zalegający z płatnościami, w przypadkach uzasadnionych szczególnymi okolicznościami lub szczególnym interesem odbiorcy, może wystąpić z pisemnym wnioskiem o rozłożenie zapłaty w ratach. Przez zadłużenie odbiorcy w dniu złożenia wniosku rozumie się sumę: kwotę podstawową niezapłaconych faktur wraz z odsetkami ustawowymi oraz kosztami dochodzenia należności. Niewywiązywanie się z ustaleń wynikających z decyzji w sprawie rozłożenia zapłaty zadłużenia w ratach, skutkuje natychmiastową wymagalnością spłaty zadłużenia. Należności bieżące nie objęte procedurą zapłaty zaległości w ratach, należy regulować zgodnie z wskazanym terminem płatności.
IV. ZASADY PRZYJMOWANIA WPŁAT, DOCHODZENIA KOSZTÓW WYSYŁKI WEZWAŃ ORAZ KOSZTÓW PROCESOWYCH I EGZEKUCYJNYCH
Jeżeli odbiorca usług lub najemca lokalu dokonuje zapłaty ze wskazaniem faktury, której ta wpłata dotyczy, wpłata jest zaksięgowana na wskazaną fakturę. Jeżeli wpłata nie jest opisana, wówczas jest księgowana na najstarszą zaległość, odsetki od nieterminowej wpłaty, koszty postępowania upominawczego, sądowego i komorniczego. W sytuacji, gdy w żaden sposób nie można zidentyfikować konta odbiorcy, na które wpłata ma być zaksięgowana, wpłata jest księgowana na sumach do wyjaśnienia, a po wyczerpaniu wszystkich ścieżek umożliwiających jej identyfikację, zwracana na rachunek bankowy, z którego została dokonana.
